Immer mehr Menschen spielen mit dem Gedanken, die eigene Wohnung oder ein Zimmer temporär als Ferienwohnung zu vermieten. Damit sich aus dem ersehnten Nebenverdienst keine rechtlichen Schwierigkeiten oder sogar eine Kündigung ergeben, sollte man sich vorab gründlich informieren und die gesetzlichen Vorgaben beachten. Wir erklären euch, worauf zu achten ist und von welchen Faktoren die Zulässigkeit einer Untervermietung an Feriengäste abhängt.
ZWECKENTFREMDUNG IN BALLUNGSGEBIETEN NICHT ERLAUBT
Ob eine private Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden darf, hängt vor allem von der Lage ab. Da die Wohnungsknappheit in Ballungsgebieten stetig zunimmt, haben einige Großstädte und Bundesländer Maßnahmen ergriffen, die als Zweckentfremdungsgesetz, Wohnungsaufsichtsgesetz oder Wohnraumschutzgesetz bekannt sind. Die darin enthaltenen Bestimmungen schließen mitunter eine ausschließliche gewerbliche Nutzung sowie die kurzzeitige Vermietung an Touristen generell aus. Wer also in Berlin, Hamburg, Köln, München oder anderen Großstädten wohnt, darf seine Wohnung ohne Ausnahmegenehmigung des zuständigen Amts nicht an Feriengäste untervermieten. Wer seine Wohnung trotzdem vermietet, dem drohen je nach Bundesland empfindliche Geldstrafen und Ausgleichszahlungen. Das Zweckentfremdungsverbot gilt jedoch nicht zwingend für die zeitweise Vermietung einzelner Zimmer. Dabei gilt die Faustregel, dass 51 Prozent der Wohnung weiterhin privat genutzt werden müssen (Bad und die Küche zählen zur Hälfte mit). Nichtsdestotrotz sollte die Zulässigkeit einer Untervermietung, unabhängig davon, ob es sich um eine Eigentumswohnung, eine Mietwohnung oder ein Zimmer in einer Eigentums- oder Mietwohnung handelt, vorab rechtssicher geklärt werden.
Tipp: Bitte informieren Sie sich vor dem Eintragen Ihrer Wohnung auf Ferienhausmiete.de beim zuständigen Bezirksamt/Wohnungs- oder Bürgeramt, ob ein Zweckentfremdungsverbot für ihre Stadt oder den Landkreis erlassen wurde! Sollte dies der Fall sein, erkundigen Sie sich bei der Gelegenheit nach der Möglichkeit, eine Ausnahmegenehmigung zu beantragen.
EIGENTUMSWOHNUNG ODER MIETWOHNUNG?
Ein weiterer Faktor bei der Frage nach der Zulässigkeit einer privaten Vermietung bezieht sich darauf, ob Sie in einer Eigentumswohnung oder in einer Mietwohnung wohnen. Auch bei einer Eigentumswohnung greift das Zweckentfremdungsgesetz, wenn sich besagte Wohnung in einer Stadt befindet, in der das Gesetz Gültigkeit hat. Ist dies nicht der Fall, kommt es darauf an, ob die Eigentümergemeinschaft die Vermietung als Ferienwohnung zulässt. Verbietet die Eigentümergemeinschaft eine Untervermietung an Touristen, muss der Beschluss vom Wohnungseigentümer gerichtlich angefochten werden. Generell gilt, dass sich die übrigen Wohnungseigentümer durch die Vermietung und den damit einhergehenden, stetigen Wechsel der Mieter nicht gestört fühlen dürfen. Eine abschließende Aussage darüber, ob Untervermietungen trotz negativem Beschluss der Eigentümergemeinschaft zulässig sind, kann aufgrund der teils widersprüchlichen Gerichtsurteile nicht gefällt werden.
Ein aktuelles Urteil aus München zum Zweckentfremdungsverbot hat in den vergangenen Monaten für Aufsehen gesorgt: Eine Flugbegleiterin aus München hat vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (VGH) eine Ausnahme vom Zweckentfremdungsverbot erstritten. Bei berufsbedingter Abwesenheit darf sie demnach ihre selbst genutzte Eigentumswohnung in München kurzzeitig an Touristen vermieten, wie es in dem Urteil vom 26. Juli 2021 steht.
Heißt: die abschließende Beurteilung seitens der involvierten Institutionen hängt von der individuellen Konstellation der Situation an. Um sicherzustellen, dass es bei Zulässigkeit einer Untervermietung nicht zu vermeidbaren Streitereien mit den Nachbarn kommt, sollten die Feriengäste mittels einer verbindlichen Hausordnung dazu angehalten werden, sich respektvoll zu verhalten und Rücksicht auf die übrigen Hausbewohner zu nehmen. Das Poltern von Rollkoffern, laute Musik oder sonstiger Lärm können dazu führen, dass die entnervte Eigentümergemeinschaft die Untervermietung mit einem entsprechenden Entschluss den Riegel vorschiebt.
Tipp: Eine zielgerichtete Kommunikation mit Feriengästen und Nachbarn verhindert unnötige Irritationen. Bitten Sie ihre Nachbarn, sie umgehend zu informieren, falls ihre Feriengäste über die Stränge schlagen sollten und weisen Sie ihre Gäste anschließend höflich aber unmissverständlich darauf hin, dass die Nachbarn nicht im Urlaub sind und eine Missachtung der Hausordnung explizit formulierte Konsequenzen nach sich ziehen kann.
FRAGEN SIE IHREN VERMIETER UM ERLAUBNIS
Wer seine angemietete Wohnung für einen begrenzten Zeitraum an Feriengäste als Ferienwohnung vermieten möchte, kommt nicht umhin, den Vermieter bzw. die Hausverwaltung um Erlaubnis zu fragen. Selbst wenn der Vermieter bereits bei einer vorangegangenen Anfrage eine einmalige Erlaubnis für eine Untervermietung erteilt hat, ist es zwingend erforderlich, eine ausdrückliche Genehmigung für eine wiederholte, vorübergehende Untervermietung einzuholen, selbst wenn diese im Mietvertrag grundsätzlich gestattet sein sollte. Andernfalls droht unter Umständen eine Abmahnung oder sogar eine fristlose Kündigung. Einer Kurzzeitvermietung muss der Vermieter nur zustimmen, wenn ein schutzwürdiges, privates Interesse gegeben ist. Zum Beispiel, wenn die in Kürze anfallende Miete ohne die Einnahmen durch die Kurzzeitmietung nicht aufgebracht werden kann.
Aktuelles Urteil im März 2022: In Paris ist der Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung nach der unerlaubten Untervermietung über die Plattform Airbnb zur Zahlung von über 221.000 Euro verurteilt worden, wie die Zeitung „Le Figaro“ berichtete. Der Mann hatte die Wohnung zwischen 2016 und 2020 insgesamt 329-mal untervermietet und rund 198.000 Euro kassiert. Diese Summe muss er nun nach dem Urteil den Besitzern der Wohnung überweisen zuzüglich ausstehender Mietrückzahlungen und Reparaturkosten.
Aber auch bei existenziellen Interessen des Mieters gilt die Regel, dass die Wohnung nicht mehr als 8 Wochen pro Kalenderjahr an Touristen untervermietet werden darf. Vermietest man nur ein Zimmer oder weniger als 51 Prozent der gesamten Wohnfläche, ist zwar keine Einwilligung des Vermieters erforderlich, trotzdem muss auch in diesen Fällen eine Registrierungsnummer für das bzw. die untervermieteten Zimmer beim zuständigen Amt beantragt werden.
Tipp: Sicher ist sicher. Die Regelungen bezüglich der zeitlich begrenzten Untervermietung von Privatwohnungen variieren von Bundesland zu Bundesland und werden stetig aktualisiert. Gehen Sie kein Risiko ein und erkundigen Sie sich bei ihrem lokalen Bezirksamt nach den geltenden Gesetzen und Regelungen. Fragen kosten nichts – kann dafür aber unnötige Kosten, Abmahnungen und Strafzahlungen ersparen.
FAZIT
Sie fahren in den Urlaub und möchten währenddessen ihre Wohnung untervermieten, um sich die doppelte Belastung zu sparen? Kluger Gedanke! Nichtsdestotrotz sollten Sie vorab beim zuständigen Amt in Erfahrung bringen, ob dies erlaubt ist oder eine spezielle Genehmigung vonnöten ist. Anschließend müssen Sie, falls es sich nicht um eine Eigentumswohnung handelt und die Möglichkeiten einer Untervermietung mit der Eigentümergemeinschaft abgeklärt werden müssen, mit dem Vermieter in Verbindung setzen, um seine ausdrückliche Erlaubnis einzuholen. Zu guter Letzt bedarf es eines freundlichen und informativen Gesprächs mit den Nachbarn. Die haben schließlich ein Recht darauf zu erfahren, warum kurzzeitig fremde Menschen im Haus und in ihrer Wohnung ein- und ausgehen.
Hinweis: Dieser Blogbeitrag erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder Aktualität, sondern dient lediglich dem Zweck, Ihnen einen groben Überblick über die in Deutschland geltenden Regelungen bezüglich der temporären Untervermietung von Eigentumswohnungen, Mietwohnungen oder Zimmern in Eigentums- oder Mietwohnungen zu gewähren. Bitte wenden Sie sich bei Fragen an ihr zuständiges Bezirksamt, ihren Anwalt oder ihren Steuerberater.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg beim Vermieten Ihrer Ferienwohnung auf Ferienhausmiete.de! Falls Sie Fragen oder Anregungen zum Thema „Eigene Wohnung als Ferienwohnung vermieten“ haben, können Sie uns jederzeit gerne via Mail kontaktieren.
