Die Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern bringt viele organisatorische und steuerliche Anforderungen mit sich. Eine wichtige Entscheidung ist, ob Sie die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen möchten. Mit den neuen Regelungen ab 2025 wird diese Option für viele Vermieter attraktiver – aber auch komplexer. In diesem Beitrag erfahren Sie, was sich ändert, welche Vor- und Nachteile die Regelung bietet und worauf Sie achten sollten.
Was ist die Kleinunternehmerregelung?
Die Kleinunternehmerregelung (§ 19 Umsatzsteuergesetz, UStG) ermöglicht es Unternehmern, auf die Erhebung von Umsatzsteuer zu verzichten. Das bedeutet:
- Sie müssen keine Umsatzsteuer auf Ihre Einnahmen ausweisen und abführen.
- Sie sind von der Pflicht zu Umsatzsteuervoranmeldungen und -erklärungen befreit.
Dies spart Bürokratie und Zeit, macht jedoch auch den Vorsteuerabzug unmöglich – etwa bei Renovierungen oder anderen Investitionen.
Was ändert sich ab 2025?
Ab dem 1. Januar 2025 treten durch das Jahressteuergesetz 2024 wichtige Änderungen in Kraft, die auch für Vermieter von Ferienwohnungen relevant sind:
1. Höhere Umsatzgrenzen
- Bis 2024: 22.000 € Umsatz im Vorjahr, 50.000 € im laufenden Jahr
- Ab 2025: 25.000 € Umsatz im Vorjahr, 100.000 € im laufenden Jahr
Mit diesen neuen Grenzen können deutlich mehr Vermieter die Kleinunternehmerregelung nutzen.
2. Wegfall der Prognosepflicht
Bislang mussten Sie zu Jahresbeginn abschätzen, ob Sie im laufenden Jahr die Umsatzgrenzen überschreiten werden. Diese Pflicht entfällt ab 2025. Überschreiten Sie jedoch im laufenden Jahr die 100.000 €-Grenze, wechseln Sie automatisch zur Regelbesteuerung – ab dem Zeitpunkt, an dem Sie die Grenze überschreiten.
3. Einführung einer Steuerbefreiung
Anstelle der bisherigen „Nichtanwendung der Umsatzsteuer“ wird ab 2025 eine echte Steuerbefreiung eingeführt. Das bedeutet:
- Sie müssen keine Umsatzsteuer erheben und abführen.
- Sie haben jedoch keinen Anspruch auf Vorsteuerabzug.
4. EU-weite Harmonisierung
Die Kleinunternehmerregelung wird auf EU-Ebene vereinheitlicht. Dies bedeutet:
- Deutsche Vermieter können die Regelung auch in anderen EU-Ländern nutzen, sofern die Umsatzgrenzen dort eingehalten werden.
- Unternehmer aus anderen EU-Staaten können die Regelung in Deutschland anwenden.
5. Neue Meldepflichten
Für ausländische Unternehmer, die die Regelung in Deutschland nutzen möchten, wird ein Meldeverfahren eingeführt. Dieses wird vom Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) verwaltet und erfordert quartalsweise Umsatzmeldungen.
Vor- und Nachteile für Vermieter
Vorteile
- Weniger Bürokratie: Sie sparen sich die Erstellung von Umsatzsteuervoranmeldungen und -erklärungen.
- Attraktive Preise: Da Sie keine Umsatzsteuer erheben, erscheinen Ihre Preise für Privatkunden günstiger.
- Einfachheit: Besonders bei kleinen Umsätzen und ohne große Investitionen ist die Regelung sinnvoll.
Nachteile
- Kein Vorsteuerabzug: Investitionen, wie Möbel oder Renovierungen, können nicht steuerlich geltend gemacht werden.
- Begrenzter Wachstumsspielraum: Überschreiten Sie die Umsatzgrenzen, endet die Regelung sofort und Sie müssen zur Regelbesteuerung wechseln.
Fallstricke und wichtige Hinweise
- Grenzen im Blick behalten: Überschreiten Sie die Umsatzgrenze von 100.000 € im laufenden Jahr, endet die Regelung ab dem Zeitpunkt des Überschreitens. Dies kann Nachzahlungen und zusätzlichen Aufwand bedeuten.
- Private und geschäftliche Vermietung trennen: Wenn Sie eine Ferienwohnung privat und gewerblich nutzen, sollten Sie dies klar trennen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.
- EU-weite Umsätze zählen mit: Beachten Sie, dass auch grenzüberschreitende Umsätze in anderen EU-Ländern in die Umsatzgrenze einfließen können.
Für wen ist die Kleinunternehmerregelung geeignet?
Die Regelung ist besonders sinnvoll, wenn:
- Ihre Einnahmen regelmäßig unter den neuen Umsatzgrenzen bleiben.
- Sie nur geringe Investitionen tätigen, bei denen der Vorsteuerabzug keine große Rolle spielt.
- Sie vor allem an Privatkunden vermieten.
Fazit
Die Änderungen ab 2025 machen die Kleinunternehmerregelung für viele Vermieter attraktiver. Besonders die höheren Umsatzgrenzen und der Wegfall der Prognosepflicht erleichtern die Nutzung. Dennoch gibt es Fallstricke, wie den fehlenden Vorsteuerabzug und die begrenzten Wachstumsmöglichkeiten.
Prüfen Sie genau, ob die Regelung für Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus sinnvoll ist. Bei Unsicherheiten oder komplexen Fällen empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerexperten. So vermeiden Sie Fehler und nutzen die Vorteile der Regelung optimal.
Hinweis: Wir haben diesen Beitrag nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Er erhebt keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit, Aktualität und stellt keine Rechtsgrundlage dar.
