Ferienwohnung vermarkten mit Erfolg

Ferienhausmiete.de im Gespräch mit Alex Stadler

Die richtige Vermarktung und Präsentation der Ferienwohnung ist die halbe Miete. Wir sprechen heute mit dem Fotografen, Podcaster und Vermarktungs-Coach Alex Stadler über die Pflicht und Kür in der Vermarktung von Ferienwohnungen und sprechen unter anderem über die richtige Bilderauswahl.  

Lieber Herr Stadler, wir freuen uns sehr, dass wir Sie als Interviewpartner gewinnen konnten. Sie leben in der Nähe von Salzburg, sind aber weit über die Grenzen von Österreich bekannt und als Vermarktungs-Experte von Immobilien in verschiedensten Rollen tätig. Jetzt gerade kommen Sie von einem Immobilien-Workshop auf Mallorca.

So belaufen sich meine Aktivitäten entweder darauf, Immobilien (oft Ferienwohnungen) zu vermarkten, oder die Unternehmer und deren Dienstleistungen und Produkte. Demnach biete ich verschiedene Services an, um eben Immobilien als auch Immobilien-Unternehmen zu vermarkten. Angefangen von der Immobilien-Medien Erstellung (Fotos, Videos, 360° Aufnahmen, Drohnen-Aufnahmen, Digitales Home Staging und 2D/3D Grundriss Erstellung), hin zur Vermarktung. Bei der Vermarktung von Ferienwohnungen konzentriere ich mich vorwiegend auf Online Marketing, durch den Einsatz von Websites, Landingpages, Social Media Marketing, Newsletter Marketing & Co.

Dos and Don’ts in der Vermarktung der FeWo

Auf Portalen steht die eigene Ferienwohnung in direktem Wettbewerb mit anderen. Die Konkurrenz ist immer nur einen Klick entfernt. Es gilt Aufmerksamkeit zu erzielen. Wenn ich Sie jetzt nach den entscheidenden Dos and Don’ts in der Vermarktung der eigenen Ferienwohnung frage. Was kommt Ihnen als erstes in den Sinn?

Schlechte Schnappschuss-Fotos zu verwenden, ohne sich groß Gedanken dabei zu machen was und wie man fotografiert, in der Hoffnung das dann wohl irgendjemand auf das Inserat draufklicken, anfragen und buchen wird.

Bei all den oben aufgezeigten Immobilien-Medien und weiteren Online-Marketing Aktivitäten hat für mich die visuelle Präsentation von Ferienwohnungen die oberste Priorität. Und diese beginnt nun mal mit einer attraktiven, verkaufsfördernden Fotografie der Immobilie. Noch bevor User und Surfende ein Video abspielen, sich durch eine 360° Tour virtuell im Raum bewegen, oder Texte durchlesen, muss das statische Bild einen ersten positiven Eindruck erwecken.

Fotos in der Vermarktung von Ferienwohnungen

Neben Privatvermietern sind auf unserem Portal auch Ferienhaus-Agenturen mit viele Objekten vertreten. Nicht jede Saison können da Profiaufnahmen in Auftrag geben werden. Welche Tipps können Sie geben, wenn Bilder selbst gemacht werden (z.B. von neuen Gartenmöbeln zu Saisonbeginn?)

Ja, Immobilienfotos, vom Profi fotografiert, kosten Geld; wobei, gut investiertes Geld, welches in der Regel zu einer deutlichen Steigerung der Buchungsauslastung oder auch zu einer Anhebung der Preise pro Nacht führen kann.

In der heutigen Zeit muss man aber nicht immer zwingend zum externen Fotografen greifen, da man sich das Wissen, welches es benötigt auch selbst durch Online-Kurse beibringen kann. Und speziell, wenn man eben 1.) eine Vielzahl an Objekten hat oder 2.) auf Grund von wechselnden Saisonalen Darstellungen oder Möbeln, sollte man öfter neue Fotos machen, um eine aktuelle Präsentation der Immobilie zu gewährleisten.

Natürlich muss nicht jedes Möbelstück immer neu fotografiert werden. Urlaubsgäste freuen sich sogar darauf, wenn sie in der Unterkunft angekommen Dinge entdecken, die sie noch nicht zuvor schon auf Fotos gesehen haben. Doch für die Wintersaison Sommerfotos präsentieren, oder für die Sommersaison Schneefotos präsentieren, ist nicht verkaufsfördernd.

Von Online-Kursen profitieren

Sie bieten auch Online-Kurse & Workshops z.B. zu dem Thema Immobilienfotografie an. Welche Inhalte gibt es und sind diese auch für Ferienhaus-Agenturen geeignet, die Ihre Ferienwohnungen vermarkten möchten?

Korrekt. Aktuell biete ich 3 Online-Kurse an. Durch diese möchte ich mein Wissen als langjähriger Immobilien-Marketing Profi überregional zur Verfügung stellen. Exklusiv für Leser des Gastgebermagazins von Ferienhausmiete.de biete ich diese gerne zum Vorzugspreis an.

Alle 3 Kurse sind für Einsteiger als auch fortgeschrittene Fotografen gedacht, mit dem Ziel das umfassende Wissen zu erlangen, welches es benötigt, um eben Immobilien visuell und medial gut zu präsentieren. Demnach können auch Ferienhaus-Agenturen absolut von den Kursen profitieren, um ihre Immobilien dadurch besser zu fotografieren als auch gar künftig mittels Immobilienvideos oder 360° Touren zu präsentieren.

Das richtige Titelbild finden

Die viel zitierte „Macht des Titelbildes“. Außenansicht, Innen- oder gar Detailansicht vom Pool, der Sauna, dem Ausblick…Wie wichtig ist das Titelbild, wenn ich erfolgreich eine Ferienwohnung vermarkten möchte. Worauf ist bei der Auswahl zu achten?

Sie haben es eingangs selbst schon richtig erwähnt: „Die Konkurrenz ist immer nur einen Klick entfernt“. Demnach ist das Titelbild mitunter hauptentscheidend ob die Surfenden und damit potentiellen Gäste überhaupt auf mein Inserat draufklicken, oder sich eben für den Mitbewerber oberhalb / unterhalb entscheiden.

Ob Außen-/ Innen- oder Detailansicht ist davon abhängig, um welche Art der Immobilie es sich handelt. Bei Ferienunterkünften in warmen Ländern wie Mallorca oder Kroatien wollen die Gäste oftmals Pools oder Meerblick als „Ausstattungskriterium“ haben. Demnach ist dies das entscheidende Kriterium nachdem oftmals ausgewählt und gebucht wird. Bei städtischen Immobilien und Ferienwohnungen für Stadt-Bummler geht es vielleicht mehr um den Blick von drinnen nach draußen. Bei einer saisonalen Präsentation für Winter-Touristen sollte vielleicht eher ein gemütliches Wohnzimmer das Titelbild sein.

Jede Immobilie hat ihre Zielgruppe! Dieser muss man sich als Ferienvermieter bewusst sein. Wenn man weiß, wonach die Gäste suchen, kann man auch bewusst drauf reagieren und eben auch eine bewusste Entscheidung für das Titelbild treffen.

Ferienwohnung vermarkten: der optimale Bilder-Slider

Auf unserem Portal können Vermieter bis zu 30 Bilder einstellen. Wie schaffe ich es durch die richtige Auswahl der Bilder den potenziellen Interessenten abzuholen und zu binden, statt ihn zu langweilen?

Bei Verkaufs-Immobilien ist der Ansatz vieler Makler und Verkäufer: weniger ist mehr.
Bei Ferienwohnungen und Ferienhäuser ist eher umgekehrt der Ansatz: die Unterkunft soll umfangreich präsentiert werden, damit keine Frage offen bleibt.

Es soll also eine Mischung sein aus Weitwinkel-Fotos, um die Räumlichkeit in ihrer vollen Größe und Vielfalt zu präsentieren, als auch Detailaufnahmen, um einzelne Highlights hervorzuheben.

Jetzt ist mein Bad der Ferienwohnung etwas kleiner und ohne Tageslicht, also nicht gerade geeignet die Ferienwohnung optimal zu vermarkten. Trotzdem zeigen?

Es muss nicht zwingend jeder Raum, jeder Blickwinkel, jede Abstellkammer fotografiert und präsentiert werden. Ich denke auch hier kommt es auf die Zielgruppe drauf an. Für manche Gäste hat ein großes und geräumiges Bad einen hohen Stellenwert und sollte daher gezeigt werden – Bspw. eine helle Ausleuchtung mit großem Spiegel, um sich fürs Fortgehen am Abend hübsch zu schminken. Manch andere Gäste sagen: das Bad ist für mich nebensächlich, und benötigen keine Präsentation davon.

Können an die Jahreszeiten angepasste Bilder die Auslastung auch oder vor allem in der Nebensaison steigern?

Ich denke ja. Entweder wenn eben die Immobilie und Ferienunterkunft selbst anders aussieht und präsentiert werden kann, zu einer gewissen Saison oder Jahreszeit: Herbst und Laubverfärbung, oder Winter und Schneefall. Oder wenn die Region und Stadt saisonal etwas besonderes aufweist: Mandelblüte im Jänner und Februar auf Mallorca, Skipisten im Winter, Weihnachtsmärkte, …

Gäste wollen eben nicht nur sehen, was die Unterkunft selbst zu bieten hat, sondern auch was sie von der Unterkunft aus in der näheren Umgebung alles erleben können.

Realität vs. Hochglanzprospekt: Ferienwohnung realistisch vermarkten

Flattert eine schlechte Bewertung ins Ferienhaus, liegt dies oftmals daran, dass Erwartungen nicht erfüllt worden. Wie gelingt der schmale Grad zwischen „Verkaufen“ und dem „Vorspielen falscher Eindrücke“?

Dennoch bin ich der Meinung das Immobilienfotos bevor sie veröffentlicht werden auch bearbeitet werden sollten: Betreffend Helligkeit, Kontrast, Farbton & Sättigung, stürzenden Linien, schiefer Kamera Ausrichtung, etc. Wie eben schon zu Beginn gesagt: schlechte Schnappschuss-Fotos gehen ebenso nach hinten los, da eben kein Interesse geweckt wird. Der schmale Grad machts aus, definitiv! Gewusst wie, wenn man weiß worauf man achten sollte, gelingt die Gradwanderung.

Das Profilbild des Gastgebers

Ferienwohnung vermarkten im direkten Kontakt: Wir ermöglichen auf unserem Portal den persönlichen Kontakt zwischen Gast und Gastgeber. Spielt das Profilbild auch eine Rolle bei der Auswahl der FeWo?

Wie schafft man ein sympathisches Foto?

Ein nettes Lächeln auf den Lippen wäre schon mal Tipp 1. Ein Foto des Gastgebers, direkt in der Unterkunft dargestellt, wirkt auch sehr gut. Ebenso kann man Persönlichkeit in das Foto mit einbringen, speziell auch wenn es sich um eine Unterkunft für eine gewisse Zielgruppe geht: Ein Foto des Gastgebers am Strand; ein Foto mit einem Sektglas in der Hand, wenn Gäste auch persönlich begrüßt und willkommen geheißen werden, etc.

Ferienwohnung vermarkten mit Videos

Können Videos die Kaufentscheidung positiv beeinflussen und worauf ist zu achten?

Ja, Videos können viel stärker Botschaften vermitteln und auch Gefühle und Emotionen transportieren. Einerseits durch das Format Bewegtbild und Film, aber auch durch die Integration und Untermalung von Musik.

Es geht ja darum dem potentiellen Gast ein gutes Gefühl bei seiner Buchungsentscheidung zu vermitteln.

Dennoch bin ich absolut davon überzeugt, dass zuerst die Basis ordentlich gemacht werden muss: ansprechende Immobilienfotos; bevor man sich dem Thema Immobilienvideos widmet. Doch dann kann man diese Videos sehr gut eben auf diversen Kanälen nutzen und ausspielen.

Keywords und Bildunterschriften – Suchanfragen kennen und verstehen

Bilderunterschriften werden oft in Inseraten, auf Webseiten, Blogs vernachlässigt. Sind aber ein Hebel, um im Internet die Ferienwohnung zu vermarkten. Worauf ist zu achten?

Feriengäste, aber auch allgemein alle User und Surfenden im Internet suchen immer wieder. Auf Google, auf Social Media, auf Ferienimmobilien Plattformen… Und wonach suchen Sie? Nach einer „Lösung“ für ihr „Problem“ oder ihren „Wunsch“. Und wie wird gesucht? Durch Suchbegriffe, sogenannte Keywords.

Um nun also gut gefunden werden zu können, müssen die entsprechenden Keywords, nach denen gesucht wird auch auf der Zielseite platziert sein. Sei es in den Ausstattungs-Merkmalen und Leistungen zur Nutzung der Filter, als auch in den Texten der Beschreibung. Wenn also beispielsweise das Wort „Skikeller“ nicht in einem Inserat vorkommt, kann es auch nicht durch die Suche in den Suchergebnissen ausgespielt werden, wenn Gäste danach suchen.

Daher gilt, Suchbegriffe müssen in das Inserat eingearbeitet werden.

Wo und wie das geht, dafür gibt es je nach Plattform und Website verschiedene Stellschrauben und Eingabemöglichkeiten. Das ist der Unterkunftstitel, der textlich mit Keywords angereichert werden kann. Das nächste die Kurzbeschreibung, die auf der Übersichtsseite ausgegeben wird. Dann gibt es den Fließtext oder die lange Beschreibung des Inserats.

Und auch Bilder können durch sogenannte ALT-Attribute, zu Deutsch: Alternative-Beschreibungstexte zu einem Bild; um Texte und Keywords angereichert werden.

Lieber Alex, wir sagen recht herzlichen Dank für das interessante Gespräch, aus dem unsere Privatvermieter und Agenturen sicherlich eine ganze Menge neuer Impulse zur Vermarktung der Ferienwohnung mitnehmen konnten.