Schluss mit Bauchgefühl: Wie Sie Mietpreise optimal kalkulieren

Wie finden Sie den richtigen Mietpreis für Ihr Ferienhaus, der alle Kosten deckt, der konkurrenzfähig ist und Gäste lockt? Und welche Fehler sollten Sie als Gastgeber unbedingt vermeiden? Nutzen Sie unsere Tipps für eine optimale Kalkulation der Ferienwohnung und um Ihren Gewinn zu steigern. 

Ob Handwerksbetrieb, Hotel oder Ferienwohnung: Wenn Sie erfolgreicher Unternehmer und Gastgeber sein möchten, müssen Sie angemessene Preise kalkulieren. Nur so können Sie am Ende des Tages ein Plus auf Ihrem Konto verbuchen. Das Positive: Durchschnittlich können Vermieter nach Abzug aller Kosten eine Nettorendite von 4-5 % mit einer Ferienimmobilie realisieren. Derzeit deutlich mehr als mit einer Eigentumswohnung in guter Lage einer Großstadt.

Warum ist eine exakte Berechnung Ihrer Mietpreise elementar?

Verlassen Sie sich bei der Preiskalkulation ausschließlich auf Ihr Bauchgefühl oder orientieren sich zu sehr am Wettbewerb, laufen Sie Gefahr, dass Sie am Ende mit Ihren Preisen nicht genug Umsatz machen. Sei es, weil Ihr Übernachtungspreis zu hoch ist und Ihre Gäste bei der Konkurrenz buchen. Oder sei es, weil Ihr Mietpreis zu niedrig ist und Sie Ihre Kosten nicht decken können.
Suchmaschinen und das wachsende Angebot an Vergleichsportalen im Internet führen zu einer nie dagewesenen Preistransparenz auf dem Ferienhausmarkt. Ihre potenziellen Gäste sind heutzutage bestens über das bestehende Angebot am Markt informiert.

Als Grundsatz gilt: Nicht der günstigste Preis gewinnt, sondern der richtige Preis für Ihre Zielgruppe zum richtigen Zeitpunkt. Die Kunst liegt darin, die Preisbereitschaft zu einer bestimmten Zeit für eine im Vorfeld definierte Zielgruppe herauszufinden.

Klingt nach einem Hexenwerk? Ist es aber nicht, wenn Sie die folgenden Faktoren im Blick haben: Ihre Kosten, Ihre Konkurrenz und Ihre Kunden.

Die kostenorientierte Preiskalkulation: Kennen Sie die Kosten Ihres Ferienhauses?

Im Normalfall wird nach dem Maximalpreis gesucht, den ein Gast bereit ist zu zahlen, um bei Ihnen seinen Urlaub zu verbringen. Die kostenorientierte Preiskalkulation dreht den Spieß um: hier wird der minimalste Übernachtungspreis gesucht, zu dem Sie Ihre Ferienunterkunft am Markt anbieten können, um kostendeckend arbeiten zu können.

1. Erstellen Sie eine Kostenübersicht der eigenen Ferienwohnung auf Jahresbasis

Es empfiehlt sich eine Kostenübersicht auf Jahresbasis zu erstellen, die zunächst alle anfallenden Fixkosten enthält. Hierzu zählen neben dem Kaufpreis Ihres Ferienhauses die Kaufnebenkosten wie Makler- und Notarkosten sowie die Grunderwerbssteuer. Hinzukommen die Kosten der Sanierung und/oder Renovierung sowie die Einrichtungskosten für Ihre Unterkunft. Bedenken Sie, dass Instandhaltungskosten im Laufe des Jahres hinzukommen können. Sie fallen bei Ferienunterkünften höher aus, da ein häufiger Mieterwechsel oftmals zu einem höheren Verschleiß der Ausstattung führt. Kalkulieren Sie hierfür auf jeden Fall eine Jahrespauschale ein, die Reparatur und Modernisierungskosten umfasst.

Ebenso sollten Sie die folgenden möglichen Kostenfaktoren berücksichtigen:

• Fällt eine Zweitwohnsitzsteuer für Ihre Ferienimmobilie an?
• Wie hoch sind Ihre Versicherungsprämien, die Sie jährlich für Ihre Ferienimmobilie zahlen?
• Gerade im 1. Vermietungsjahr: Gibt es Anlaufkosten? Dies ist immer dann der Fall, wenn zwischen Übergabe und dem Vermietungsstart zeitlich eine Übergangszeit berücksichtigt werden muss.

2. Berechnen Sie die Nebenkosten für Ihre Ferienimmobilie

Im Gegensatz zur regulären Langzeitvermietung einer Wohnung melden Ihre Urlaubsgäste Ihren Wasser-, Gas- und Stromverbrauch oder Müllentsorgung nicht bei Versorgungsdienstleistern an. Sie müssen entscheiden, ob Sie nach tatsächlichem Verbrauch mit dem Gast abrechnen möchten oder ob Sie dafür Durchschnittswerte kalkulieren. Gleiches gilt für Reinigungskosten, Bettwäsche usw. Sollen diese Extras optional angeboten und separat berechnet werden? Wenn es eine Standardleistung von Ihnen sein soll, müssen diese Kosten direkt in den Mietpreis einkalkuliert werden.

Oftmals unterschätzt sind die Personalkosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses anfallen. Daher fragen Sie sich:

• Mit wieviel Euro schlagen die Personalkosten für Dienstleister vor Ort zu Buche?
  Hierzu zählen Kosten für die Schlüsselübergabe, Hausmeisterdienste bis hin zu Kosten für die Endreinigung. Für den Einsatz eines Verwalters kann schnell eine Provision von bis zu 25% der Bruttomieteinnahmen fällig werden.
• Wie hoch ist mein Werbeetat? Haben Sie alle Vermarktungskosten erfasst z. B. Kosten der eigenen Webseite, Inseratskosten auf Portalen, Kosten für Channelmanager usw.

Tipp: Sie übernehmen anfallende Tätigkeiten rund um die Verwaltung und Vermarktung Ihres Ferienhauses? Dann sollten Sie darüber nachdenken, sich einen Unternehmerlohn auszuzahlen und Ihren eigenen Verdienst in die Kosten mit einrechnen. Alles andere wäre Selbstausbeutung.

Haben Sie an alle Kosten gedacht? Prima! Jetzt haben Sie eine solide Grundlage um zu ermitteln, welchen Jahresumsatz in Form von Mieteinnahmen Sie mindestens erzielen müssen, um Ihre Kosten zu decken. Der Jahresumsatz setzt sich aus den Komponenten Mietpreis x belegte Nächte zusammen. Wichtig ist, dass Sie Ihre durchschnittliche Belegung realistisch abschätzen. Im Schnitt sind deutsche Ferienimmobilien im Jahr 26 Wochen vermietet. Bedenken Sie, dass die Saison am Meer kürzer als in den Bergen ist. Machen Sie gerade zu Beginn nicht den Fehler und beurteilen die Nachfrage zu optimistisch.

Die wettbewerbsorientierte Preiskalkulation: Kennen Sie Ihre Konkurrenz?

Zu Beginn der Vermietung begeben sich die meisten Gastgeber auf Erkundungstour, um die Mitbewerber in unmittelbarer Nachbarschaft kennenzulernen. Oder vielleicht auch „auszuspionieren“?

Führen Sie eine ausführliche Wettbewerbsanalyse durch und stellen Sie sich die folgenden Fragen:

• Wie hoch sind die Preise in Ihrer Nachbarschaft?
• Mit welchen Einträgen auf Ferienhausmiete.de lässt sich Ihr Inserat vergleichen?
• Wie sind die Hotelpreise in Ihrer Nähe?

Vergleichen Sie keine Äpfel mit Birnen. Wir empfehlen Ihnen, ähnliche Objekte wie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus anzuschauen und anhand der folgenden Punkte zu vergleichen:

1. Lage der Ferienwohnung

Immobilien in besonders begehrten Regionen und Lagen, wie erste Strandreihe, Stadtzentrum, Skigebiet sind teurer als Unterkünfte in zweiter Reihe oder in Randlagen. Die Umgebung, Anbindung, Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, zur Nahversorgung und zu Sehenswürdigkeiten sind ebenfalls wichtige Kriterien. Immobilien in TOP Lagen (z. B. mit Wasserblick) sind nur begrenzt vorhanden und nicht beliebig vermehrbar.

2. Größe der Unterkunft und Anzahl der Schlafzimmer

Größere Wohnungen mit mehreren Schlafzimmern, die z. B. an eine Familie vermietet werden können, erzielen einen höheren Mietpreis als z. B. Wohnungen mit nur einem Schlafzimmer und einem Esszimmer.

3. Ausstattung und Komfort des Ferienhaus

Zählt Ihr Ferienhaus zur gemütlichen Mittelklasse oder ordnen Sie Ihre Ferienwohnung eher im gehobenen Segment oder gar in der Luxusklasse ein? Ist ein Lift und Garten vorhanden? Eignet sich Ihre Ferienunterkunft für eine besondere Zielgruppe? All diese Fragen können Ihnen helfen, sich im Wettbewerbsumfeld richtig einzuordnen.
Vorsicht: Nicht jedes zusätzliche Ausstattungsmerkmal führt zwangsläufig zu einer höheren Miete. Die Ansprüche der Urlauber sind in den vergangenen Jahren gestiegen und viele Ausstattungsmerkmale werden als Standard vorausgesetzt. Fragen Sie sich, mit welchen Besonderheiten Sie sich vom Wettbewerb abheben können und welche gleichzeitig zu einer höheren Preisbereitschaft der Gäste führen.

4. Bewertungen

Viele Bewertungen führen zu einer höheren Preisbereitschaft. Gäste zahlen für die Sicherheit, die Sie durch die Bewertungen bekommen.
Im Gegenzug bedeutet das, dass Sie gerade zu Beginn Ihre Preise nicht zu hoch ansetzen sollten. Bei ähnlicher Ausstattung, Lage und Anzahl der möglichen Gäste sollte Ihr Preis nicht zu sehr von dem der Vergleichsunterkünfte abweichen. So machen Sie Ihre Unterkunft bekannt und gewinnen Stammgäste. Dass bedeutet nicht, dass Sie mit Dumpingpreisen in den Markt eintreten sollten.

Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Die nachfrageorientierte Preiskalkulation: Kennen Sie Ihre Gäste?

Der Preis ist heiß. Wie viel Sie selbst bereit zu zahlen wären, spielt überhaupt keine Rolle. Viel sinnvoller ist es, die Preisbereitschaft potenzieller Kunden zu kennen. Betreiben Sie Marktforschung:

• Unterliegt Ihr Standort wetterbedingt einer Saisonalität?
• Gibt es wichtige Ereignisse, die Touristen in Ihre Region locken? Großveranstaltungen, Messen, Sportereignisse?
• Wie fallen Schulferien, Feiertage und dazugehörige Brückentage für Ihre Zielgruppe?
• Zu welchen Preisen und Mietbedingungen hatten Sie in der Vergangenheit den größten Jahresumsatz?
• Welches sind Ihre umsatzstärksten Buchungsmonate?
• Zu welchem Zeitpunkt buchen Ihre Gäste?
• Wie sieht Ihre Gästestruktur aus? Sind Sie für Geschäftsreisende/Monteure eine Alternative zum Hotel?
• Zu welchem Mietpreis hatten Sie in der Vergangenheit den höchsten Umsatz?

Sie sehen, mit der Preisgestaltung sollten Sie sich intensiv auseinandersetzen. Es lohnt sich! Doch neben der Preiskalkulation ist es auch wichtig, dass Sie korrekte Preisangaben in Ihrem Inserat machen. Welche Fehler Sie bei der Preisangabe vermeiden sollten, lesen Sie hier.

FAQs zur Kalkulation einer Ferienwohnung