Sicherheitsnetz Mietvertrag für Ferienwohnung

Um einen Mietvertrag für die Ferienwohnung kommt niemand herum, der seine Ferienunterkünfte sorgenfrei und rechtssicher vermieten möchte. Denn nur, wenn die Vertragsbedingungen in Mietvertrag der Ferienwohnung schwarz auf weiß und in rechtlich einwandfreier Form festgehalten werden, können Mieter und Vermieter sich im Streitfall auf die getroffenen Vereinbarungen berufen. Mit anderen Worten: Ein Mietvertrag für Ferienwohnung oder Ferienhaus beugt Missverständnissen vor, indem er die Rechte und Pflichten der Vertragspartner klar umschreibt. Wir erklären Ihnen, worauf Sie bei der Erstellung von Mietverträgen für private Ferienunterkünfte achten müssen und wie Sie mit entsprechenden Klauseln unangenehme Überraschungen vermeiden.

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1. Mietvertrag: Ferienwohnung schriftlich statt mündlich absichern

Schwarz auf weiß

Eine Ferienwohnung ist verbindlich gebucht, wenn diese vom Gast bestellt und vom Vermieter zugesagt wird. Ein verbindlicher Vertrag kommt grundsätzlich (nach BGB §535) formfrei, also auch bei mündlicher, insbesondere telefonischer Buchung zustande.

Auch wenn Vermieter privater Ferienunterkünfte nicht dazu verpflichtet sind, einen schriftlichen Mietvertrag auszuarbeiten, raten wir grundsätzlich von mündlichen Vereinbarungen ab. Zum einen lassen sich mündlich getroffene Abmachungen im Zweifelsfall nicht nachweisen, zum anderen kann man von Gästen schwer erwarten, dass Sie sich an alle Details des Vertrags erinnern. Darüber hinaus bieten schriftlich festgesetzte Mietverträge die Möglichkeit, explizite Restriktionen zu benennen und Fragen zur Haftung zu klären (sehr wichtig bei möblierten Ferienwohnungen). So stellen Sie sicher, dass Ihr Ferienhaus nicht zum Schauplatz wilder Partys mutiert und das Rauchverbot eingehalten wird. Das Risiko an unseriöse Mieter und Betrüger zu geraten, kann auf diese Weise minimiert werden.

Tipp 1: Um sicherzustellen, dass der Vertrag für Ihre Ferienwohnung den gesetzlichen Anforderungen genügt und die darin enthaltenen Vereinbarungen und Regeln rechtlich bindend sind, sollten Sie Ihre Vorlage von einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt prüfen und gegebenenfalls anpassen oder ergänzen lassen. Insbesondere dann, wenn der Mietvertrag auf der Grundlage eines anderen Rechts geschlossen wird als dem deutschen Recht. Wir können leider nicht alle geltenden Regeln bereitstellen. Unser Ratgeber soll Ihnen als erste Orientierungshilfe für die Erstellung eines befristeten Mietvertrages dienen, kann jedoch nicht jeden denkbaren Anwendungsfall umfassend regeln und abdecken.

2. Vertragspartner im Mietvertrag der Ferienwohnung eindeutig benennen

Gefragt: Individualität in der Wohnung, genaue Identität im Vertrag

Die Benennung der Vertragspartner ist das A und O jeden Mietvertrags. Denn: Wenn sich einer der beiden Vertragspartner nicht zweifelsfrei identifizieren lässt, können auch keine Mahnungen oder Klagen eingereicht werden. Das heißt, mit der Nennung des Vor- und Nachnamens ist es nicht getan – die exakte Anschrift beider Parteien, Telefonnummern und Mail-Adressen helfen dabei, den einen Thomas Müller vom anderen Thomas Müller zu unterscheiden. Wird die Ferienwohnung oder das Ferienhaus von juristischen Personen (z. B. Vereinen oder Stiftungen) angemietet, sollte der Geschäftsführer oder eine vertretungsberechtigte Person mit vollem Namen sowie Postanschrift als Mieter aufgeführt werden.

Tipp 2: Lassen Sie sich vor der Schlüsselübergabe zum Abgleich der Daten kurz den Ausweis des Mieters zeigen. Das Erstellen von Kopien ist nur zulässig, falls die Mieter damit einverstanden sind. Bei Ehepaaren sollten Sie beide Personen als Mieter vermerken, da Ehepartner im Falle eines Zahlungsausfalls oder Beschädigungen an der Mietsache als Gesamtschuldner haften.

Bitte beachten: Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter den Wohnraum unbefugt, d. h. ohne Erlaubnis des Vermieters, einem Dritten überlässt, z. B. untervermietet.

3. Die Ferienwohnung im Mietvertrag beschreiben und die Ausstattung festhalten

Wer kauft schon gerne die Katze im Sack

Neben der genauen Adresse sollte die Anzahl der Räume und der allgemeine Zustand der möblierten Ferienwohnung, die vermietet wird im Mietvertrag exakt beschrieben und dokumentiert werden. Bei Ferienwohnungen mit besonders hochwertiger oder üppiger Ausstattung empfiehlt sich die Anfertigung einer vollständigen Inventarliste als Ergänzung des Mietvertrags. Gehen Sie diese gemeinsam mit den Gästen durch und vermerken Sie bei jeder Aktualisierung bereits vorhandene Schäden, damit es nicht zu Missverständnissen mit nachfolgenden Mietern kommt. Lassen Sie sich die Inventarliste als Bestätigung von den Mietern unterschreiben und händigen Sie Ihnen eine Kopie aus.

Tipp 3: Bitte achten Sie darauf, dass alle von Ihnen gemachten Angaben bezüglich Lage, Entfernung zum Strand oder Ausstattung korrekt sind, da nichtzutreffende Angaben dazu führen können, dass Mietminderungen geltend gemacht werden oder der Vertrag von den Mietern einseitig gekündigt wird.

4. Rechte und Pflichten beider Parteien im Mietvertrag formulieren

Gut beraten, statt nur erraten

Ab wann können die Gäste einchecken? Wie läuft die Schlüsselübergabe ab? Was ist zu tun, wenn in der Wohnung etwas zu Bruch geht? Nehmen Sie sich Zeit bei der Erstellung des Mietvertrags für Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus und beschreiben Sie den Gästen, welches Prozedere Sie bei An- und Abreise erwartet. Hierzu gehören unter anderem Uhrzeiten für Check-In und Check-Out, kurze Bedienungsanleitungen automatisierter Check-In-Systeme sowie die exakte Anzahl der übergebenen Schlüssel. Weisen Sie ggfs. daraufhin, dass die Ferienwohnung bei früherer Anreise als die vereinbarte Check-In Zeit in der Regel noch nicht zur Verfügung gestellt werden kann und welche Kosten bei Verlust des Schlüssels dem Mieter in Rechnung gestellt werden müssen.

Unter dem Unterpunkt „Pflichten des Mieters“ sollten Sie das Rauchverbot nicht vergessen. Denn anders als bei einem dauerhaften Mietverhältnis können Sie im Mietvertrag auch Restriktionen der Ferienwohnung festhalten. Ob Haustiere durch den Gast in die Ferienwohnung mitgenommen werden dürfen, obliegt allein Ihnen. Möchten Sie in Ihrer Ferienwohnung keine Vierbeiner beherbergen ist dies völlig in Ordnung. Sie sollte es nur unbedingt erwähnen. Zudem sollten Sie darauf hinweisen, dass entstandene Schäden unverzüglich gemeldet werden müssen und die Kosten für Instandsetzung bzw. Neuanschaffung vom Mieter zu tragen sind.

Tipp 4: Auch, wenn Feriengäste sich in ihrem Urlaub nicht gerne auf ihre „Pflichten“ hinweisen lassen, sollten Sie nicht auf diesen Unterpunkt verzichten. In unserem Mustermietvertrag am Ende dieses Beitrages finden Sie gängige Formulierungsbeispiele, die Sie bei Bedarf auf Ihre Bedürfnisse und auf die Ausstattung Ihrer Ferienwohnung anpassen können. Restriktionen, wie z.B. ein können Sie zusätzlich auch noch einmal als Hausordnung in der Ferienunterkunft hinterlegen.

5. Den exakten Endpreis und Zahlungsmodalitäten im Mietvertrag nennen

Pi mal Daumen war gestern

Vergessen Sie bitte nicht den korrekten Zeitraum anzugeben. Wann erfolgt die Anreise, wann die Abreise? Bei der Angabe der Übernachtungskosten für Ihre Ferienwohnung sollten Sie unbedingt auf größtmögliche Preistransparenz im Mietvertrag achten, obligatorische Kosten für die Endreinigung sowie verbrauchsabhängige Zusatzkosten (z.B. Telefongebühren, Kosten für Feuerholz etc. ) separat aufführen und den Endpreis für die Mietdauer angeben. Strom, Wasser und Heizung rechen die meisten Vermieter als Pauschale ab. Würden Sie diese nach Verbrauch abrechnen, müssten Sie bei jedem Mieterwechsel die Zähler ablesen.

Auch die Kosten der Anmietung und die Regelungen für die Bereitstellung von Bettwäsche und für die Kurtaxe sollten für die jeweiligen Mietzeitraum berechnet und ausgewiesen werden. Denken Sie auch an folgende Nebenkosten: Wenn Ihr Ferienwohnung in einem Kurtaxe pflichtigen Gebiet steht, ziehen Sie in der Regel diese Abgabe von den Gästen ein und führen diese an die Kurverwaltung ab. Die Nutzung Ihrer Bettwäsche und Handtücher können Sie für einen bestimmten Betrag anbieten. Angemessen sind zehn bis fünzehn Euro pro Wäschepaket.

Bitte beachten Sie, dass Sie nach der Preisangabenverordnung (PAngV) zur Angabe von Endpreisen verpflichtet sind. Alle pauschalen und in jedem Fall zu zahlenden Nebenkosten sind in den Endpreis einzukalkulieren. Ist die Inanspruchnahme von Bettwäsche und Endreinigung dem Mieter nicht freigestellt, sondern fester Bestand der angebotenen Leistung, dann müssen diese Gebühren ebenfalls im Mietpreis enthalten sein. Zusätzlich empfiehlt sich die Angabe von verbrauchsabhängigen Positionen.

Bei den Zahlungsmodalitäten können Sie im Mietvertrag eine prozentuale Anzahlung sowie eine Mietkaution vereinbaren und das Datum für die Restzahlung des Reisepreises festlegen. 

Tipp 5: Bitte nicht verrechnen! Die Kaution für die Ferienwohnung sollte nach Möglichkeit nicht zur Verrechnung von Verbrauchskosten wie Strom oder Telefongebühren herangezogen werden. Kassieren Sie verbrauchsabhängige Zusatzkosten separat, damit der Mieter exakt den Kautionsbetrag zurückerhält, der im Mietvertrag steht. Welche Beschädigungen zum Verlust der Kaution führen, sollten ebenso aufgeführt werden, wie auch ein Datum, wann der Kautionsbetrag fällig ist (bei Anreise, spätestens 1 Wochen vor Beginn der Mietzeit, mit Zahlung des Restbetrages vor Anreise etc.). Empfehlenswert ist, die Kaution bereits in Ihrem Inserat anzugeben. Sie können sich entweder für einen festen Betrag entscheiden oder einen prozentualen Anteil vom Mietpreis festlegen.

6. Im Mietvertrag der Ferienwohnung auf Stornierungen eingehen

Vertrag kommt von vertragen

Sorgen Sie dafür, dass Sie sich gut vertragen und sichern Sie sich mit Stornierungsbedingungen im Vertrag ab. Denn gerade Kündigungen von Verträgen eines Mietobjektes sind oftmals der Grund von Unstimmigkeiten zwischen den Parteien. Die Formulierung von Stornierungsbedingungen ist ein probates Mittel, um sich gegen kurzfristige Absagen abzusichern. Auch wenn der Gesetzgeber in Bezug auf Stornierungen  die Ansprüche des Vermieters grundsätzlich anerkennt und einseitige Kündigungen von Verträgen für Ferienwohnungen nur aus „außerordentlich wichtigen Gründen“ zulässig sind, empfiehlt sich eine nachvollziehbare Staffelung der Stornokosten für die Gäste. Die Regel dabei lautet: Je kurzfristiger die Absage, desto höher die Stornogebühr. Schließlich sinkt die Chance auf eine Neuvermietung einer Unterkunft, je weniger Zeit zwischen Stornierung und Anreisetag liegt. Orientieren Sie sich an den im Vermieter-Bereich angelegten Stornierungsbedingungen „flexibel“, „moderat“ oder „streng“ oder legen Sie Ihre eigenen Bedingungen für das Objekt fest.

Tipp 6: Gerade in Zeiten der Corona-Krise sollten Sie als Vermieter Fingerspitzengefühl bei der Wahl der Stornierungsbedingungen beweisen. Die Unsicherheit bei den Gästen ist bei der Buchung aufgrund der stetig aktualisierten Reisewarnungen ohnehin schon groß genug. Versuchen Sie im Falle einer Stornierung zunächst direkten Kontakt aufzunehmen und eine für beide Seiten zufriedenstellende Lösung (z. B. Ausweichtermin) anzubieten.

7. Salvatorische Klausel im Mietvertrag der Ferienwohnung nicht vergessen

Schlussbestimmungen: Aller guten Dinge sind 3

1. Unter dem Punkt „Zusatzvereinbarungen“ sollten Sie angeben, dass alle zusätzlichen Vereinbarungen oder Änderungen des Mietvertrages für Ihre Ferienwohnung der Schriftform bedürfen.
2. Ebenso so sollten Sie an eine Gerichtsstandsvereinbarung denken. Dieser Punkt bringt bei internationalen Verträgen erhebliche Vorteile für Vermieter mit sich, wenn es Ihnen gelingt, die Zuständigkeit ihres Heimatgerichts durchzusetzen.
3. Ans Ende jeden Mietvertrags für eine Ferienwohnung oder Ferienhaus gehört die Salvatorische Klausel! Diese regelt die Wirksamkeit des Mietvertrags und legt fest, welche Folgen eintreten, wenn sich einzelne Vertragsbestandteile als unwirksam herausstellen oder grundsätzliche Fragen offenbleiben.

Tipp 7: Unterschrift beider Parteien bitte nicht vergessen! Sie müssen den Vertrag übrigens nicht per Post versenden, Signaturen in elektronischer Form sind genauso rechtswirksam wie eine handschriftliche Unterschrift. Auch eine eingescannte und in ein Dokument eingefügte handschriftliche Unterschrift gilt als elektronische Signatur. Mit einem beidseitig unterschriebenen Vertrag wird das Mietverhältnis gestärkt, der Gast reist mit einem guten Gefühl an und Sie sparen Zeit, Nerven und bares Geld.

8. Mietvertrag vs. Beherbergungsvertrag vs. Reisevertrag

Na, was denn nun? – Wir klären auf

Neben dem Mietvertrag werden Ihnen die Begriffe „Beherbergungsvertrag“ bzw. „Reisevertrag“ bestimmt schon einmal über den Weg gelaufen sein. Doch wo liegen die Unterschiede?

• Der Beherbergungsvertrag ist im Gesetz als gesonderter Vertragstyp nicht definiert. Hierbei handelt es sich vielmehr um einen sog. gemischten Vertrag, der Merkmale eines befristeten Mietvertrags und – je nach Ausgestaltung – eines anderen Vertragstyps beinhaltet. Ein typischer Beherbergungsvertrag liegt z.B. bei Vermietung von Hotelzimmern vor. Hier wird nicht nur der bloße Gebrauch einer Unterkunft geschuldet ist, sondern es kommen zusätzliche Leistungen hinzu (u.a. tägliche Reinigung, Mahlzeiten Zimmerservice). Damit kommen aber auch zusätzliche Pflichten auf den Vertragspartner im Rahmen eines Dienst- oder Werkvertrages hinzu. Dies kann auch dazu führen, dass sie bei zum Beispiel der Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und Einkommenssteuer anders, nämlich als gewerblicher Anbieter, behandelt werden.
• Ein eher seltener Vertragstyp bei privaten Unterkünften ist der Reisevertrag. Dieser kommt zustande, wenn mindestens zwei verschiedenen Arten von Reiseleistungen (z.B. Unterbringung + Transport) zu einem Reisepaket geschnürrt werden. In diesem Fall gelten Sie rechtlich als Reiseveranstalter, fallen unter das Pauschalreiserecht, unterliegen anderen Richtlinien und müssen einen Reisesicherungsschein dem Reisenden ausstellen.

Tipp 8: Achten Sie darauf, nicht unter das Pauschalreiserecht zu fallen. Im ungünstigsten Fall würden bei Reisemängeln dann Schadensersatzansprüche auf Sie zukommen. Außerdem müsste sie dann einen sogenannten Reisepreissicherungsschein aushändigen.

Exkurs: Der Ferienhausgast als Untermieter

Sie denken über die Untervermietung Ihrer möblierten Wohnung an Feriengäste nach? Dann sollten Sie unbedingt beachten, dass die Überlassung der Wohnung an Feriengäste nicht mit der gewöhnlich auf Dauer angelegten Untervermietung gleichzusetzen ist und die Einwilligung des Eigentümers voraussetzt.

9.    Mietvertrag als Word-Dokument

Kostenloser Download

Haben Sie als langjähriger Vermieter bereits einen Vertrag als Vordruck in der Schublade liegen? Beachten Sie bitte, dass ein langjährig genutzter Vordruck veraltete Klauseln enthalten kann, die heute ungültig sein können. Von Zeit zu Zeit sollten Sie prüfen, ob ihr Mietvertrag noch den geltenden gesetzlichen Bestimmungen in allen Punkten entspricht oder es zum Beispiel Gesetzesänderungen gab, die für Ihr Mietobjekt relevant sind. Gerne können Sie sich unseren kostenlosen Muster-Mietvertrag als Vorlage herunterladen.

Hinweis: Wir haben diesen Beitrag und den Mustermietvertrag nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Er erhebt keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit, Aktualität und stellt keine Rechtsgrundlage dar. Bitte beachten Sie, dass unsere Vorlage des Mietvertrages nur Anhaltspunkte gibt und Sie Ihren persönlichen Mietvertrag zur Sicherheit von Ihrem Rechtsanwalt prüfen lassen sollten.