Sie starten in die Vermietung einer Ferienwohnung und haben Fragen zur Umsatzsteuer? Kurz und kompakt fassen wir die wichtigsten Punkte für Sie zusammen. Wir sagen Ihnen, welcher Steuersatz bei Mieteinnahmen durch Feriengäste gilt und ob Sie als Vermieter von FeWOs und Ferienhäusern Umsatzsteuer (oftmals auch Mehrwertsteuer genannt*) zahlen müssen.
Das Wichtigste in Kürze:
- Die Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses gilt als „kurzfristige Vermietung“ und ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig.
- Sie unterliegt dabei dem ermäßigten Steuersatz von 7 Prozent (seit Januar 2010).
- Ihre Gäste zahlen an Sie den Mietpreis plus Umsatzsteuer und Sie führen den Steuerbetrag weiter an das Finanzamt ab. Bei der Umsatzsteuer handelt es sich um einen sogenannten „Durchlaufposten“.
- Nicht unter die Umsatzsteuerpflicht fallen Vermieter, deren Umsatzerlöse im vorangegangenen Kalenderjahr zuzüglich Umsatzsteuer nicht höher als 22.000 Euro lagen (bis 2019: 17.500 €) und deren Umsatz des laufenden Kalenderjahres zuzüglich Umsatzsteuer voraussichtlich nicht 50.000 Euro übersteigt (Kleinunternehmerregelung).
- Doch auch Vermieter, die unter die Kleinunternehmerregelung fallen, haben die Möglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren, was finanzielle Vorteile bringen kann.
- Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Rechtsgrundlage bildet der § 4 Nr. 12 Satz 2 des UstG, der die „kurzfristige Beherbergung von Fremden“ als umsatzsteuerpflichtig festlegt. Ist der Vermieter umsatzsteuerpflichtig, ist er auch vorsteuerberechtigt. § 12 II Nr. 2 UStG schreibt hierbei die Umsatzsteuer in Höhe von 7 Prozent für die eigentlichen Beherbergungsleistungen einschließlich der üblichen Nebenleistungen vor.
*Info zu den Begrifflichkeiten: Die Begriffe Umsatz- und Mehrwertsteuer werden oft synonym gebraucht. Im Steuerrecht (Umsatzsteuerrecht) existiert der Begriff Mehrwertsteuer allerdings überhaupt nicht. Aus Unternehmersicht und per Gesetz gibt es nur die Umsatz- und die Vorsteuer. „Mehrwertsteuer“ hat sich lediglich als umgangssprachlicher Oberbegriff etabliert.
- Die Mehrwertsteuer, die der Vermieter auf der Rechnung an den Gast ausweist, ist die Umsatzsteuer.
- Die Mehrwertsteuer, die Vermieter z.B. beim Möbelkauf für das Ferienhaus oder Erwerb einer Ferienwohnung bezahlen, ist die Vorsteuer.
- Bei der Umsatzsteuererklärung des Vermieters wird die Vorsteuer von der Umsatzsteuer abgezogen.
- Allein der Privatkunde (= Gast) zahlt die Umsatzsteuer komplett.
- Aufgeschlagen wird die Umsatzsteuer prozentual auf die Nettomiete, das heißt: Nettomiete + Umsatzsteuer = Bruttomiete.
Vermietung Ferienwohnung: Umsatzsteuer-Höhe
Das Umsatzsteuergesetz besagt bezüglich der kurzzeitigen Vermietung (in der Regel bis maximal 6 Monate Vermietungszeitraum), dass sämtliche Leistungen des Vermieters, die in einem engen bzw. unmittelbaren Zusammenhang mit der Übernachtung von Fremden stehen, mit sieben Prozent Umsatzsteuer belegt werden müssen und nicht der reguläre Umsatzsteuersatz von 19 Prozent zum Tragen kommt. Hat die erbrachte Leistung jedoch keinen direkten Bezug zu der Übernachtung (sogenannte Nebenleistungen), muss der volle Regelsteuersatz von 19 Prozent angewendet werden. Diese, vom Bundesfinanzhof bestätigte Regelung bezüglich der Vermietung Ferienwohnung Umsatzsteuer gilt sogar für unentgeltlich angebotene Parkplätze.
Umsatzsteuer 19 %: Beispiele für nicht steuerbegünstigte Leistungen
- Angebotene Verpflegung (auch Minibar)
- Gebühr für die Internetnutzung sowie nicht entgeltfreien TV-Programmen („pay per view“)
- Wäscherei-Service
- Wellnessangebote
- Überlassung von Sportgeräten z.B. Fahrrädern oder E-Bikes
- Transportleistungen (Abhol -oder Bringgservice z.B. vom Bahnhof oder Flughafen)
- angebotene Ausflüge sowie die Überlassung von Fahrkarten oder Eintrittskarten (wenn diese nicht steuerfrei sind oder dem ermäßigten Steuersatz unterliegen)
Umsatzsteuer 7 %: Beispiele für unmittelbare Nebenleistungen der Beherbergung
- Reinigungskosten für die vermieteten Räume
- Überlassung von Bettwäsche, Handtüchern oder Bademänteln
- Kosten für mitgebrachte Haustiere
Umsatzsteuer entfällt bei Kleinunternehmerregelung
Es gibt eine Ausnahme, wann bei der Vermietung der Ferienwohnung Umsatzsteuer für Sie keine Rolle spielt. Die grundsätzliche Umsatzsteuerpflicht entfällt bei der sogenannten Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG. Sinkt Ihr erwirtschafteter Jahres-Umsatz unter den Grenzwert von 22.000 EUR und überschreitet der prognostizierte Umsatz im Folgejahr die 50.000 Euro Grenze nicht, gelten Sie als Kleinunternehmer. Dabei ist dringend zu beachten, dass sich diese 22.000 Euro aus der Gesamtsumme aller vom Vermieter generierten Einnahmen zusammensetzt. Beziehen Sie als Vermieter weitere Einnahmen aus einem Gewerbebetrieb oder auch einer weiteren, anderen Ferienwohnung, ist dies Bestandteil der Summe von 22.000 Euro.
Das sollten Sie wissen: Bei den genannten Grenzen handelt es sich um den Umsatz und nicht etwa um den Gewinn. Der Gewinn ist in der Regel deutlich niedriger, weil von den Einnahmen ja noch die Ausgaben abgezogen werden. In Ermangelung eines vorangegangenen Geschäftsjahres darf der Jahresumsatz für das erste Vermietungsjahr geschätzt werden. An den Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung sind Sie fünf Kalenderjahre lang gebunden. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass Unternehmer und Selbstständige mit geringen Umsätzen im ersten Jahr von hohen Vorsteuererstattungen profitieren und im zweiten Jahr zur bequemen Kleinunternehmerregelung wechseln.
Vor- & Nachteile der Kleinunternehmer-Regelung
Ob Sie auf die Kleinunternehmer-Regelung verzichten, bleibt letztlich Ihnen überlassen. Der Nachteil ist, dass Sie als Kleinunternehmer wiederum keine Vorsteuer abziehen können. Denn nur Vermieter einer Ferienwohnung, die Umsatzsteuer zahlen, sind – wie bereits oben beschrieben- vorsteuerabzugsberechtigt. Das heißt: Sie können bei eigenen Käufen und Kosten die Vorsteuer (i.d.R. 19%) abziehen und somit sparen. Die Vorsteuer ist nämlich die Umsatzsteuer, die etwa beim Küchen- oder Möbelkauf oder bei Handwerksleistungen auf der Rechnung ausgewiesen ist. Wenn Sie also eine Einrichtung für Ihr Ferienhaus kaufen bzw. Dienstleistungen für Ihre Ferienwohnung beanspruchen, können Sie in Ihrer eigenen Umsatzsteuererklärung an die Finanzbehörde all diese entrichteten Steuerbeträge angeben und wieder zurückerhalten. Voraussetzung für den Vorsteuerabzug ist, dass Ihre Ausgaben direkten im Zusammenhang mit der Vermietung der Ferienwohnung stehen und nicht Ihrem privaten Gebrauch galten.
Fazit:
In einigen Fällen kann es sich durchaus lohnen Umsatzsteuer auszuweisen, denn dann dürfen Sie auch Vorsteuer abziehen, was in einem Liquiditätsvorteil resultieren kann. Das gilt insbesondere dann wenn Sie eine Ferienwohnung selbst gebaut haben, ein höheres Budget in Umbau- und Sanierungsmaßnahmen des Ferienhauses gesteckt oder es steuerpflichtig gekauft haben. Denn für bspw. den Erwerb der Ferienwohnung sind sofort 19 Prozent Mehrwertsteuer absetzbar, während auf die kurzfristige Vermietung nur 7 Prozent abzuführen sind. Der Nachteil: Neben den Abgabepflichten von Umsatzsteueranmeldungen, Jahreserklärungen und dem Abführen der Umsatzsteuer muss auch für die Eigennutzung der Ferienwohnung als „unentgeltliche Wertabgabe“ Umsatzsteuer abgeführt werden.
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FAQs „Vermietung Ferienwohnung Umsatzsteuer“
Die Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses gilt als „kurzfristige Vermietung“ und ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Ausnahme: Es greift die Kleinunternehmer-Regelung.
Bei der „kurzfristigen Vermietung“ gilt der ermäßigten Steuersatz von 7 Prozent.
Hinweis: Wir haben diesen Beitrag nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Er erhebt keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit, Aktualität und stellt keine Rechtsgrundlage dar.
