Vermietung von Feriendomizilen: Steuer- und gewerberechtliche Aspekte

Das Ferienhaus oder die Ferienwohnung ist gekauft, dekoriert und frisch geputzt. Jetzt kann es doch direkt losgehen mit der Vermietung der Unterkunft an Gäste, oder? Bevor Sie Ihre Ferienunterkunft an Gäste vermieten, sollten Sie sich über die rechtliche und steuerliche Seite der Vermietung informieren. Denn hier gibt es einiges zu beachten und Ärger mit den Behörden möchte sicherlich jeder vermeiden. Unser kleiner Ratgeber gibt Ihnen einen Überblick darüber, welche steuerlichen und gewerberechtlichen Aspekte Vermieter von Ferienunterkünften beachten sollten.

Ob romantische Ferienwohnung in den Bergen oder ein maritimes Häuschen am Strand – wenn Sie an Urlaubsgäste vermieten, dann müssen Sie einige rechtliche und steuerliche Aspekte berücksichtigen. In jedem Fall sollten Sie sich vorab informieren, ob eine Nutzung als Ferienunterkunft überhaupt erlaubt ist. Es besteht zum Beispiel die Möglichkeit, dass es für den Ort, in welchem Ihr Objekt liegt, ein Zweckentfremdungsverbot oder ähnliches gibt. Klären sollten Sie auch, ob eine Anmeldung als Gewerbe notwendig ist. Über die Zuständigkeiten können Sie sich bei Ihrer örtlichen Behörde informieren.

Vermietung privat oder gewerblich?

Die Vermietung kann privat oder gewerblich erfolgen. Wenn Sie Ihre Ferienunterkunft lediglich vermieten und keine zusätzlichen Serviceleistungen anbieten, handelt es sich um eine „Vermietung“ oder „Verpachtung“, jedoch nicht um eine gewerbliche Tätigkeit. Zusätzliche Serviceleistungen können z. B. sein: Frühstücks-/Brötchenservice oder eine tägliche Reinigung.

Als Vermieter stehen Sie in der Pflicht auch die private Vermietung beim örtlichen Gewerbeamt anzuzeigen, hierfür müssen keinerlei Voraussetzungen erfüllt sein. Eine Meldung wird dann vom Gewerbeamt an das Finanzamt weitergeleitet, dieses prüft wiederum, ob Sie steuerlich veranlagt werden müssen.

Entscheidend ist auch, ob eine Gewinnerzielungsabsicht besteht, wobei nicht relevant ist, ob wirklich Gewinn erzielt wird. Die reine Absicht ist hier ausreichend! Außerdem muss die gewerbliche Betätigung auf Dauer und für Dritte angelegt sein. Die gelegentliche und unregelmäßige Vermietung gilt in der Regel nicht als Gewerbe, sondern fällt in die Kategorie privat. Eine Beurteilung, ob ein Gewerbe vorliegt, kann im Einzelfall schwierig sein. Daher sollte das örtliche Gewerbe- und Finanzamt zu Rate gezogen werden.

Sollten Sie über die Vermietung Ihrer Mietwohnung an Urlaubsgäste nachdenken, dann sollten Sie unbedingt im Vorfeld das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Ihr Mietvertrag gibt Ihnen zwar Auskunft darüber, ob eine Untervermietung generell erlaubt ist, für eine touristische Nutzung benötigen Sie jedoch die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters. Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie die Teilungserklärung, welche unter anderem die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer regelt, studieren.

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Muss ich Steuern zahlen?

Einnahmen müssen, unabhängig davon, ob es sich um eine private oder gewerbliche Vermietung handelt, beim Finanzamt angegeben werden. Wenn Sie ein Gewerbe angemeldet haben, sind Sie erst ab einem Gewinn von 24.000 Euro gewerbesteuerpflichtig. Bleiben Sie darunter, können Sie die Einkünfte in der Lohn- und Einkommenssteuererklärung angeben.

Bei der Vermietung einer Ferienunterkunft gilt grundsätzlich die Umsatzsteuerpflicht und zwar unabhängig davon, ob ein Gewerbe angemeldet wurde oder nicht. Wenn Ihr Jahresumsatz unter 22.000 Euro liegt, können Sie die Kleinunternehmerregelung geltend machen und müssen keine Umsatzsteuer zahlen.  Sie können sich jedoch auch gegen die Kleinunternehmerregelung entscheiden, trotz eines Umsatz unter 17.500 Euro. So kann die bereits bezahlte Umsatzsteuer, z. B. im Rahmen von Handwerkerrechnungen, als Vorsteuer geltend gemacht werden. Eine genaue Kalkulation bzw. das Hinzuziehen eines Steuerexperten kann sich lohnen, um einen maximalen Gewinn zu erzielen.

Wer Einnahmen hat, hat auch Ausgaben

Durch die Vermietung Ihrer Ferienunterkunft haben Sie sicherlich auch laufende Kosten und Ausgaben. Vielleicht haben Sie im Vorfeld schon einen Kredit für die Anschaffung oder Einrichtung der Ferienunterkunft aufgenommen? Dann können Sie die Zinsen in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Dies gilt auch für andere objektbezogene Ausgaben, wie z. B. Handwerker oder Dienstleister. Auch die laufenden Kosten wie Heizung, Strom, Gebühren für die Müllabfuhr, die Gebäudeversicherung und die Kosten für die Grundsteuer können Sie geltend machen. Einschränkungen kann es beispielsweise geben, wenn Sie die Immobilie auch selber nutzen oder bezüglich Instandhaltungsmaßnahmen, die in den ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie vollzogen wurden.

Tipp: Wir empfehlen, alle Rechnungen sorgfältig aufzubewahren und eine Dokumentation über die Höhe und der Art der Kosten zu führen. So haben Sie für die nächste Steuererklärung alles griffbereit!

Wenn sich Ihre Ferienimmobilie im Ausland befindet

Einkünfte aus der Vermietung einer Ferienimmobilie im Ausland werden gewöhnlich in dem Staat besteuert, in dem sich die Immobilie befindet. Das Doppelbesteuerungsabkommen regelt, wie Gewinne und Kosten bei der Vermietung Ihres Feriendomizils in einem der EU zugehörigen Land berücksichtigt werden. Überschüsse können von der deutschen Einkommenssteuer freigestellt werden und oft bleiben Mieteinkünfte nach den meisten Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) in Deutschland steuerfrei. Über den Progressionsvorbehalt erhöht sich jedoch die Bemessungsgrundlage für den Steuersatz im Inland. Wenn sich Ihre Ferienimmobilie im Ausland befindet, sollten Sie sich in jedem Fall über die regional spezifischen Vorschriften informieren. Durch eine Immobilie im Ausland können auch Steuererleichterungen entstehen. Sie können sich hierzu zum Beispiel von der Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien beraten lassen.

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